明知限购而买卖房屋，合同解除双方互不担责？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-063）
明知限购而买卖房屋，合同解除双方互不担责？
---宋某、刘某与李某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
税费 违约金 附解除条件 限购 迟延履行
【要点提示】
买、卖双方对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。但，该解除的后果并非买受人违约而造成，而是双方约定解除条件的结果。合同解除后，买受人为满足购房条件，与出卖人协商另行签订内容，因双方未对另行签订合同磋商一致达成新的买卖合意。故，双方当事人在本案中均不存在违约的情形。合同解除后，双方均应互相协力恢复至买卖合同签订之前的状态。
【当事人信息】
原告：宋某、刘某（买方、反诉被告、被上诉人）
被告：李某（卖方、反诉原告、上诉人）
【案情简介】
2012年3月26日，经居间，宋某（乙方）与李某（甲方）签订“房屋买卖居间合同”一份。2012年4月7日，宋某、刘某（乙方）与李某（甲方）签订经网上备案的“房地产买卖合同”一份。该合同主要约定，2012年8月31日前，宋某、刘某、李某共同向房产交易中心申请办理转让过户手续；宋某、刘某逾期未付款，李某应书面催告宋某、刘某，自收到李某书面催告之日起的5日内，宋某、刘某仍未付款的，李某有权单方解除合同，并书面通知宋某、刘某，自收到通知之日起的5日内宋某、刘某未提出异议，合同即行解除，李某可从宋某、刘某已付款中扣除宋某、刘某应向李某支付总房款的20%向李某支付违约金。2012年4月7日，宋某、刘某、李某签订“补充协议”一份。该补充协议主要约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于宋某、刘某责任，造成李某经济损失的，宋某、刘某应赔偿相应的损失。该合同另对其他有关事项作了约定。
2012年7月15日，宋某、刘某、李某及居间方至房地产交易中心办理上述房屋过户手续。因截止至宋某、刘某、李某签订上述网上备案的“房地产买卖合同”之日即2012年4月7日，作为非本市户籍的宋某、刘某自购房之日起算的前2年内累计缴纳的社会保险未满12个月，而被拒绝办理。2012年8月2日，居间方通知李某于同月6日前办理涉案房屋过户手续。但，李某以各种理由拒绝协助办理过户手续，经多次协商、沟通，均无果。
宋某、刘某诉至法院，请求：1、李某返还宋某、刘某首期房款80万元；2、李某返还宋某、刘某助其归还逾期贷款利息2,000元；3、李某支付宋某、刘某违约罚金31.8万元；4、李某返还宋某、刘某代李某缴纳的交易税费104,145元，同时宋某、刘某返还李某相应税单。
李某反诉至法院：请求：1、解除宋某、刘某、李某之间签订的合同，返还李某房地产权证、原始购房发票及相关凭证；2、宋某、刘某向李某承担违约金31.8万元；3、宋某、刘某返还李某支付的2个月的房租补贴5,000元。
【法院判定】
一审：1、宋某、刘某与李某之间签订的“房屋买卖居间合同”、“房地产买卖合同”及“补充协议”于2012年7月解除；2、李某返还宋某、刘某房款80万元及利息2,000元；3、李某支付宋某、刘某交易税费104,145元，同时宋某、刘某将税收通用缴款书给付李某；4、驳回宋某、刘某的其余本诉诉讼请求；5、驳回李某的其余反诉诉讼请求。
二审：1、维持原审法院民事判决第一、二、三、四项；2、撤销原审法院民事判决第五项；3、宋某、刘某返还李某房地产权证；4、驳回上诉人李某的其余诉讼请求。
【案件评析】
一、法院为何认定房屋买卖合同解除而买、卖双方均无须承担的责任？
宋某、刘某与李某就系争房屋签订的房屋买卖居间合同及房地产买卖合同均系当事人真实意思表示，于法不悖，内容合法有效，双方均应恪守。当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方当事人在买卖合同的补充条款（二）中约定，因限购政策无法办理产权过户，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。因此，当双方于2012年7月15日共同赴交易中心办理产权过户时，因宋某、刘某截止至网签合同之日没有累计缴纳满12个月的社会保险，从而被交易中心拒绝办理产权过户手续，此时，双方约定的解除条件已经成就，双方之间的买卖居间合同及房地产买卖合同均已解除，该解除的后果并非宋某、刘某违约而造成，而是双方约定解除条件的结果。合同解除后，宋某、刘某为满足购房条件，与李某协商另行签订内容与原合同一致但签订时间予以延后的房地产买卖合同，刘某并未同意，双方此后也未能就另行签订合同磋商一致或达成新的买卖合意，双方当事人在本案中均不存在违约的情形，故刘某要求被上诉人支付违约金及房租补贴的请求，于法无据。
二、法院为何认定买受人应返还出卖人房产证？
合同解除后，双方均应互相协力恢复至本案买卖合同签订之前的状态。故此，李某理应返还宋某、刘某支付的购房款以及宋某、刘某以李某名义缴纳的税费，宋某、刘某亦应将相关缴税单据给付李某。关于系争房屋的产权证，宋某、刘某在庭审中自认由其持有，但不同意立即返还，于法无据，宋某、刘某应予以返还。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
1、第四十五条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
2、第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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